Obiettivo prima casa: tutto quello che devi sapere sul mutuo

By redazione Gimme5

Che sia la prima dimora o la seconda casa per le vacanze, il mattone si attesta uno dei desideri più diffusi tra gli italiani. Anche tra gli utenti Gimme5 “Casa” è uno degli obiettivi più settati.

Ma se trovare una casa da sogno è diventato ormai un’impresa, capire come muoversi per ottenere un mutuo e quali sono tutti i fattori da prendere in considerazione, se si è alle prime armi è piuttosto complesso.

Ci pensiamo noi, con una guida che riassume tutto quello che devi sapere sul mutuo. Cominciamo?

Partiamo dalle basi: cos’è un mutuo

L’articolo 1813 del Codice Civile dice che “il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.

Si tratta quindi di un finanziamento a medio-lungo termine con il quale viene trasferito del denaro da un creditore (una banca o altri enti di finanziamento) a un debitore (il mutuatario), il quale potrà effettuare l’acquisto di cui ha bisogno. Il mutuo, però, è un contratto a titolo oneroso, in quanto il richiedente si impegna a restituire la somma ottenuta maggiorata di interessi: il costo che si paga alla banca per ottenere tale somma.

Cosa valuta la banca per concedere il mutuo?

L’istituto bancario valuterà le caratteristiche economiche, finanziarie e patrimoniali del cliente. Più nello specifico, la banca prenderà in considerazione il rapporto tra reddito del cliente e rata del mutuo, affinché questa sia sostenibile nel tempo.

 

Le caratteristiche del mutuo sono tante ed è bene conoscerle per poter richiedere un contratto che si allinea alle proprie esigenze. Queste sono:

  1. la finalità del mutuo;
  2. la durata;
  3. l’importo;
  4. il tasso di interesse;
  5. il piano di ammortamento.

Andiamo a scoprirle una ad una.

1. La finalità

Le principali finalità per le quali può essere richiesto un mutuo per la casa sono:

  • l’acquisto di un’abitazione principale o una seconda casa;
  • un progetto di ristrutturazione dell’immobile;
  • un acquisto per finalità di investimento.

Il mutuo immobiliare può essere di due tipologie:

  • mutuo ipotecario, che prevede l’inclusione dell’immobile nella garanzia che si assicura alla banca. In caso di inadempienza del debitore, la banca potrà avviare l’ipoteca, ovvero, rivendere l’immobile come risarcimento;
  • mutuo fondiario, anche in questo caso l’immobile può far parte delle garanzie ma solamente di primo grado. Questo mutuo può essere stipulato solo con una finalità precisa (ristrutturazione o acquisto), e Banca d’Italia ne limita l’importo all’80% del valore dell’immobile.

2. La durata

Il mutuo ha una durata che solitamente varia dai 5 ai 30 anni. Può anche essere chiesta un’estensione e in questo caso potrà venire aumentato il tasso di interesse e, allo stesso tempo, diminuire l’importo delle singole rate.

La durata va a influire direttamente sulle singole rate: se si vuole avere una rata minore si può optare per una durata più lunga, ma se si vuole pagare meno interessi si può optare per una durata inferiore.

3. L’importo: la percentuale di finanziamento del mutuo

È discrezione delle banche scegliere l’importo del mutuo da concedere al cliente, anche se solitamente questo è pari all’80% del valore complessivo dell’immobile. L’importo può poi variare a seconda delle finalità per le quali è stato stipulato il mutuo.

Come per la durata, anche l’importo influisce sulle rate: maggiore è l’importo, maggiori saranno le rate e gli interessi da restituire alla banca.

4. Il tasso di interesse

A differenza dei tassi di cui parliamo con riferimento agli investimenti, i tassi dei mutui sono passivi, ovvero, è il richiedente del mutuo che dovrà pagarli.

Gli interessi che vengono pagati alla banca vengono calcolati in base a un tasso composto da un parametro di riferimento (Euriris o Euribor) e dallo spread (la remunerazione del rischio che la banca si assume per concedere il mutuo a un soggetto).

Le principali tipologie sono:

  • tasso fisso, resta uguale per tutta la durata del contratto e, pertanto, permette di avere delle rate con un importo invariato nel tempo. Questa stabilità comporta dei tassi più alti. Il tasso fisso viene stabilito dall’Eurirs (Euro Interest Rate Swap) alla firma del contratto;
  • tasso variabile, dipende dalle politiche monetarie e dagli scenari economici. In questo caso le rate possono aumentare o diminuire in base al tasso. Il tasso variabile può dipendere dall’indice Euribor o quello della BCE;
  • tasso misto, permette al cliente di modificare il tasso da variabile a fisso in base a condizioni stabilite nel contratto, di norma a ogni scadenza di 2 anni. Per via della maggiore sicurezza che permettono, anche in questo caso i tassi sono più alti.

5. Il piano di ammortamento

Il piano di ammortamento rappresenta il progetto per la restituzione del debito. Questo va a indicare l’importo, la data entro cui rimborsare l’intero ammontare, la periodicità delle rate (mensile, trimestrale o semestrale), i criteri per stabilire l’importo di ogni rata e il debito residuo.

Ogni rata è composta da:

  • quota capitale, ovvero, l’ammontare di denaro che è stato ottenuto dalla banca;
  • quota interessi, ovvero una parte del debito che si ha con la banca per gli interessi da corrispondere.

I meccanismi per la restituzione sono molteplici, ma il più diffuso in Italia è quello “alla francese“: la quota capitale è crescente mentre la quota interessi è decrescente. Inizialmente, quindi, si pagano soprattutto gli interessi (calcolati sul capitale residuo), mentre a mano a mano che il capitale viene restituito questi diminuiscono.

Facciamo un esempio: un mutuo di €145.000 con tasso fisso di 5,3%, durata 15 anno e rate mensili. La rata da pagare sarà sempre di €1.169, ma mentre nella prima la quota capitale sarà di €529 e la quota interessi di €640, nell’ultima la quota capitale sarà di €1.164 e la quota interessi di €5.

I costi del mutuo

Oltre agli interessi, per ottenere un mutuo bisogna sostenere alcuni costi. I principali sono:

  • le spese di istruttoria per realizzare la pratica;
  • le spese di perizia per la valutazione dell’immobile da parte di un perito;
  • le spese notarili per il contratto di compravendita;
  • il premio di assicurazione da corrispondere per avere la garanzia di una polizza che interviene solo in caso di imprevisto a tutela sia del mutuatario che della banca;
  • gli interessi di mora nel caso si ritardi il pagamento di una rata;
  • il costo di gestione annuo della pratica da parte della banca.

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è un indice espresso in percentuale all’ammontare del finanziamento, che rappresenta il costo totale del mutuo su base annua. Oltre al tasso di interesse comprende le spese di istruttoria e di riscossione della pratica.

Si può modificare il mutuo?

Se dopo un po’ di tempo le condizioni del mutuo non soddisfano più le proprie necessità si può procedere alla sua modifica in due modi:

  1. con la surroga del mutuo, viene trasferito il mutuo, a costo zero, da un istituto bancario ad un altro per modificare, ad esempio, durata importo della rata o tassi. Il limite sta nell’importo che non può essere superiore al debito residuo;
  2. con la sostituzione del mutuo, il mutuatario ottiene un nuovo mutuo da un’altra banca, estinguendo del tutto quello vecchio. Con questa opzione si ha la possibilità di ottenere un importo superiore, ma a costi maggiori della surroga in quando si pagherà alla prima banca anche una penale per l’estinzione anticipata.

Cosa fare per l’obiettivo prima casa?

La prima cosa da fare per muovere i primi passi verso la propria prima casa è iniziare a mettere da parte qualche risparmio. Questo permetterà di avere il gruzzoletto necessario per coprire i costi iniziali del mutuo e la prima rata.

Con Gimme5 basta impostare l’obiettivo di risparmioCasa” e attivare regole che permettono di automatizzare gli accantonamenti: dal joink ricorrente all’investi subito ricorrente.

Un passo alla volta il traguardo sarà sempre più vicino.

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